無權(quán)出租的租賃合同效力待定。當(dāng)事人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的租賃合同，該合同效力待定，被代理人追認(rèn)的，該租賃合同對被代理人發(fā)生法律效力。

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出租人沒有權(quán)利出租，該租賃合同是否無效？

北京市浩東律師事務(wù)所張學(xué)坤律師解答：

無權(quán)出租的租賃合同效力待定。當(dāng)事人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的租賃合同，該合同效力待定，被代理人追認(rèn)的，該租賃合同對被代理人發(fā)生法律效力。

相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)，該合同不發(fā)生法律效力。

為了平衡各方當(dāng)事人的利益，法律在賦予代理人追認(rèn)權(quán)的同時，也賦予善意相對人撤回意思表示的權(quán)利。善意相對人必須在合同被追認(rèn)前行使撤銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出表示。所謂善意相對人是指不知且不應(yīng)知對方欠缺相關(guān)行為能力的締約當(dāng)事人。

租賃合同未被追認(rèn)的，善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時相對人所能獲得的利益。

相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無權(quán)代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔(dān)責(zé)任。

北京市浩東律師事務(wù)所張學(xué)坤律師解析：

效力待定合同，是指已成立的合同因欠缺一定的生效要件，其生效與否尚未確定，須經(jīng)過補正方可生效，在一定的期限內(nèi)不予補正則視為無效的合同。

除了無權(quán)代理合同，效力待定合同還包括限制民事行為能力人所訂立的與其年齡、智力狀況、精神狀態(tài)不相適應(yīng)，且非純獲利益的合同。

對于此類合同，相對人可以催告法定代理人在自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人追認(rèn)的，該合同因法定代理人的輔助行為而發(fā)生效力。法定代理人拒絕追認(rèn)或法定代理人在規(guī)定的時間內(nèi)未追認(rèn)表示的，該合同不發(fā)生法律效力。

所謂追認(rèn)是指法定代理人明確無誤的表示，同意限制民事行為能力人與他人簽訂的合同。這種同意是一種單方意思表示，無需合同的相對人同意即可發(fā)生效力。追認(rèn)應(yīng)當(dāng)以明示的方式作出，并且應(yīng)當(dāng)為合同的相對人所了解才能產(chǎn)生效力。

所謂與年齡、智力狀況相適應(yīng)的行為，是指根據(jù)未成年人的年齡狀況和智力發(fā)育情況能夠為該未成年人完全理解的行為，如購買零食、文具等。

所謂與健康狀況相適應(yīng)的民事行為，是指精神病人在其健康狀況允許的情況下，可以實施某些其能夠理解行為性質(zhì)、辨認(rèn)行為后果的行為。

【法律依據(jù)】

《民法典》第一百七十一條，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力。

相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實施的行為被追認(rèn)前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

行為人實施的行為未被追認(rèn)的，善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時相對人所能獲得的利益。

相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無權(quán)代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔(dān)責(zé)任。

張學(xué)坤律師簡介

張學(xué)坤律師 ，中共黨員，法學(xué)碩士 ，北京市浩東律師事務(wù)所專職律師 。 有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和良好的職業(yè)素養(yǎng)。 仗義執(zhí)言，浩然正氣，盡一切可能維護自己當(dāng)事人的合法權(quán)益 。專業(yè)領(lǐng)域：刑事辯護， 合同糾紛。